Autore: studiolegaleassociatoparentisalvatore

Ancora oggi é un fenomeno frequente.

Si affittano immobili senza registrare il contratto, si pensa che l’unico effetto sia EVASIONE FISCALE, al di là dell’indiscutibile GRAVITÀ di chi non paga le tasse, non è la sola conseguenza.

L’EVASIONE FISCALE riguarda sia la mancata registrazione E PER QUESTO INQUILINO E PROPRIETARIO sono entrambi EVASORISIA L’IRPEF e qui unico EVASORE proprietario.

MA IL CONTRATTO DI AFFITTO NON REGISTRATO É ANCHE NULLOIl che tradotto significa che LEGALMENTE non ha alcun valore. 

SE INQUILINO NON PAGA, non si può fare alcuna azione per recuperare i soldi

SE INQUILINO DECIDE DI ANDARE VIA PRIMA DELLA SCADENZA non ha alcun obbligo di preavviso

SE INQUILINO NON VA VIA DOPO LA SCADENZA non può essere fatta la procedura di sfratto, al più OCCUPAZIONE SENZA TITOLO, azione giudiziaria…molto più lunga.

Ma soprattutto una conseguenza che forse viene sottovalutata é la possibilità per l’inquilino di CHIEDERE LA RESTITUZIONE DEI CANONI PAGATI 

È quanto afferma la CASSAZIONE 

Fra le altre con la pronuncia n. 25503/2016, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione ha affermato il “principio di diritto che, detto molto semplicemente, comporta che, in ipotesi di mancata registrazione del contratto, l’inquilino avrà il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione, nonchè, l’impossibilità per il locatore di adire le vie giudiziarie per ottenere il pagamento di eventuali morosità”.

Come ben saprete esistono molti lavori che si fanno in casa, o in condominio, e si possono SCARICARE, in pratica negli anni successivi (in genere 10) si recuperano anno per anno, parte delle somme spese, al momento della presentazione della denuncia dei redditi. Somme che spesso o quasi sempre sono abbastanza importanti.

Ebbene 10 anni sono tanti e tante cose possono cambiare, ad esempio l’immobile può essere venduto. In tal caso gli sgravi fiscali…che fine fanno?

L’istinto sarebbe quello di pensare che ne continuerà a GODERE chi le ha sostenute…

PURTROPPO NON È COSI

Gli sgravi fiscali seguono in automatico l’immobile, tuttavia la leggeArt. 16-bis comma 8 testo unico 917/86permette di DEROGARE, ovvero di far continuare a detrarre i costi a chi li aveva sostenuti, quindi al VENDITORE. Ma perché ciò avvenga È INDISPENSABILE CHE SIA DICHIARATO NELL’ATTO DI CONPRAVENDITA  quindi È INDISPENSABILE che il NOTAIO venga messo a conoscenza, in modo che LUI possa nell’atto nettere il necessario riferimento.

Naturalmente questo presuppone l’accordo…quindi se non vi è.. l’acquirente NON PUÒ ESSERE OBBLIGATO ad accettare. 

Il 18.05.2019 é entrata in vigore la nuova legge sulla legittima difesa n. 36/2019, con alcune novità. Da un lato si ha una maggior tutela per chi difende a casa propria, o sul posto di lavoro, sia l’incolumità personale che il patrimonio. Dall’altro sono previste pene più gravi per i reati di violazione di domicilio, furto e rapina.

Naturalmente le novità introdotte non devo far credere che ci sia comunque l’ impunità di chi si difende. Purtroppo spesso i modi di presentare le leggi, creano confusione, mentre, ricordate che nel nostro ordinamento l’ignoranza della legge non é ammessa…

La valutazione tra difesa e offesa sarà comunque sempre rimessa al Giudice.

Ma le novità in materia di sicurezza non finiscono qui, a dimostrazione che la nostra tutela é un bene primario, la CASSAZIONE sent. 20527/19 ha infatti dichiarato che non integra la “violenza privata” la telecamera di videosorveglianza puntata sulla strada che riprende i vicini se la finalità è la sicurezza ed è adeguatamente segnalataIn pratica si supera il principio in ragione del quale le telecamere dovevano essere puntate solo sul proprio cancello, o sulla propria entrata di casa, e non potevano riprendere volti dei passanti sulla pubblica via, o comunque su zone che escono dal mio privato.

L’unico obbligo é SEGNALARE la presenza della telecamera, chi passa da li, deve sapere di essere ripreso.

Dall’altra parte il medesimo principio era già stato enunciato dalla CORTE DI GIUSTIZIA EUROPEA che già nel 2013 aveva dichiarato che il trattamento di dati personali altrui senza il consenso dell’interessato, é possibile se strettamente necessario a difendere, ad esempio la proprietà privata..

Il che di fatto rende lecito, ciò che in astratto sarebbe illegittimo! ANCHE QUI RICORDIAMO…PER TUTELARE LA SICUREZZA…!!!!

IL TRUST ( parola inglese…che significa semplicemente FIDUCIA)

Fin da quando nascono la gioia si confonde con  la paura, l’apprensione, quel senso di responsabilità, la consapevolezza che i figli dipendono in tutto e per tutto dai genitori. Momenti anche di grande fatica, ripagati dalla gioia, dall’orgoglio di vederli crescere, diventare sempre più indipendenti, giovani donne e uomini che prenderanno le loro strade, permettendo ai genitori di invecchiare. 

Ma quando questo non accade, quando a quei genitori non è permesso di “invecchiare” perché quei figli continuano giorno dopo giorno, anno dopo anno, ad essere dipendenti da loro, quando quel senso di responsabilità non si affievolisce mai, quando a quei genitori non e’ permesso  pronunciare le parole “ormai sono gradi”….che succede? 

Nel 2016  è stata approvata la legge n. 112, la legge chiamata “DOPO DI NOI”, per la prima volta nell’ordinamento giuridico vengono riconosciute specifiche tutele per le persone affette da disabilità al momento della perdita dei genitori, supporto indispensabile per la loro vita quotidiana.

La 112/2016 PREVEDE IMPORTANTI SGRAVI FISCALI di DUE TIPI:Detrazioni per spese su polizze assicurative e contratti a tutela dei disabili gravi ESENZIONI e sgravi su trasferimenti di beni dopo la morte dei familiari, E su costituzione di un

TRUST

Trust significa FIDUCIA ed é uno strumento molto importante.  Con la legge 112/16, “il disponente (che può essere un genitore, familiare) intesta uno o più beni (MOBILI, IMMOBILI, DENARO…) ad un trustee (persona di FIDUCIA, oppure anche un’associazione) affinché li amministri nell’interesse di un beneficiario (che è appunto la persona gravemente disabile)”. É OBBLIGATORIA anche la nomina di un GUARDIANO, tutto per atto pubblico (notaio).

Si garantisce alla persona disabile un futuro dignitoso…come se chi lo AMA e lo CONOSCE fosse sempre con lui, PERCHÉ la persona di fiducia deve fare ciò che gli viene detto, ha un vero e proprio PROGRAMMA scritto nell’atto che dovrà rispettare.

Ancora oggi é un fenomeno frequente.

Si affittano immobili senza registrare il contratto, si pensa che l’unico effetto sia EVASIONE FISCALE, al di là dell’indiscutibile GRAVITÀ di chi non paga le tasse, non è la sola conseguenza.

L’EVASIONE FISCALE riguarda sia la mancata registrazione E PER QUESTO INQUILINO E PROPRIETARIO sono entrambi EVASORISIA L’IRPEF e qui unico EVASORE proprietario.

MA IL CONTRATTO DI AFFITTO NON REGISTRATO É ANCHE NULLOIl che tradotto significa che LEGALMENTE non ha alcun valore. 

SE INQUILINO NON PAGA, non si può fare alcuna azione per recuperare i soldi

SE INQUILINO DECIDE DI ANDARE VIA PRIMA DELLA SCADENZA non ha alcun obbligo di preavviso

SE INQUILINO NON VA VIA DOPO LA SCADENZA non può essere fatta la procedura di sfratto, al più OCCUPAZIONE SENZA TITOLO, azione giudiziaria…molto più lunga.

Ma soprattutto una conseguenza che forse viene sottovalutata é la possibilità per l’inquilino di CHIEDERE LA RESTITUZIONE DEI CANONI PAGATI 

È quanto afferma la CASSAZIONE 

Fra le altre con la pronuncia n. 25503/2016, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione ha affermato il “principio di diritto che, detto molto semplicemente, comporta che, in ipotesi di mancata registrazione del contratto, l’inquilino avrà il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione, nonché, l’impossibilità per il locatore di adire le vie giudiziarie per ottenere il pagamento di eventuali morosità”.

Spesso capita alle donne separate o divorziate, di non vivere alla luce del sole nuove relazioni, per paura di perdere l’assegno di mantenimento. 

Ebbene la Cassazione con una pronunciato di pochi giorni n. 26682/2021 ha chiarito, che la revisione dell’assegno può avvenire solo se la “nuova convivenza” ha carattere di STABILITÀ, ma soprattutto DEVE ESSERCI UN PROGETTO DI CONDIVISIONE DEL BUDGET. Avere una relazione, ospitare anche per periodi il nuovo partner a casa propria, addirittura farlo anche dormire, non significa AVERE CONVIVENZA STABILE.

Nel caso della Cassazione il nuovo compagno aveva a sua volta, la propria casa, nella quale faceva spesso ritorno, essendo anche Lui separato e con un figlio. 

Ma soprattutto ricordiamo che l’onere della prova, ovvero dimostrare che vi è convivenza e quindi anche condivisione economica, spetta a chi chiede la revisione dell’assegno. 

Come AVVOCATO posso confermare che gli UOMINI si lamentano, e sempre più spesso si GIUSTIFICANO (anche nei loro tradimenti) incolpando le DONNE per essersi ALLONTANATE, per aver DIRADATO o addirittura ELIMINATO i momenti di intimità. 

Naturalmente ogni matrimonio, ha le SUE caratteristiche, PARTICOLARITÀ e DINAMICHE.

Tuttavi ogni matrimonio ha OBBLIGHI ben precisi da rispettare. Questo che cosa significa?

Significa che il RIFIUTO sistematico di avere rapporti sessuali da parte di uno dei coniugi, PUÒ portare anche ALL’ADDEBITO DELLA SEPARAZIONE perché afferma la CASSAZIONE

“il persistente rifiuto di intrattenere rapporti affettivi e sessuali con il coniuge – poiché, provocando oggettivamente frustrazione e disagio e, non di rado, irreversibili danni sul piano dell’equilibrio psicofisico, costituisce gravissima offesa alla dignità e alla personalità del partner – configura e integra violazione dell’inderogabile dovere di assistenza morale sancito dall’articolo 143 cod. civ., che ricomprende tutti gli aspetti di sostegno nei quali si estrinseca il concetto di comunione coniugale”.

MA NON SEMPRE É COSI, fortunatamente il rispetto della persona e dei propri bisogni, ma soprattutto anche il COMPORTAMENTO dell’altro CONIUGE (spesso causa del rifiuto), prevalgono. Ed infatti la CASSAZIONE HA RIBADITO che 

“Non si può addebitare la separazione alla moglie che rifiuta di avere rapporti intimi con il marito se è lui a creare un’atmosfera di tensione” (ord. Cass 5643 del 15.02.2019).

NATURALMENTE TUTTO QUESTO NON VALE NELLE CONVIVENZE….dove OBBLIGHI tra i partner..SOSTANZIALMENTE non esistono…

La CASSAZIONE con una pronuncia  recente n. 2905/19 ha confermato la condanna di un marito che era entrato nel profilo Facebook della moglie, per cercare prove di tradimento.

GIUSTO PENSERETE voi…VERO, e la vicenda non avrebbe fatto notizie, se fosse stata la classica entrata ABUSIVA….

In questo caso in realtà il marito AVEVA le PASSWORD perché a suo tempo (probabilmente quando erano sposati) la stessa moglie gliele aveva date!

Tuttavia, ed ecco il senso della pronuncia

“ENTRARE nell’account Facebook del coniuge senza la sua esplicita autorizzazione rimane un reato anche se le credenziali per l’accesso sono state fornite spontanemente”

L’ELEMENTO CHE FA LA DIFFERENZA È PROPRIO L’ESPLICITA AUTORIZZAZIONE CHE NON PUÒ ESSERE RETROATTIVA, MA DEVE ESSERE ATTUALE!!!

Altrimenti si tratta di INTERFERENZA ILLECITA NELLA VITA PRIVATA ART. 615 bis CODICE PENALE (pena da 6 mesi a 4 anni).

OBBLIGHI AMMINISTRATORE

L.220/12

Purtroppo é  frequente che le rate di condomini MOROSI vengano SPALMATE sugli altri paganti. Non é GIUSTO!

Ed in questo caso il primo errore é l’inerzia ILLEGITTIMA dell’amministratore di Condominio che incorre a sua volta in una vera e propria violazione di legge.

Violazione di legge che impone all’Amministratore un comportamento diligente, proprio per arrivare al risultato del recupero del credito. Difatti non é sufficiente che l’Amministratore faccia fare un decreto ingiuntivo, ma deve seguire le fasi successive dell’esecuzione. Infatti l’art. 1129  stabilisce espressamenteche l’aver omesso di “curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva” rappresenta una delle “gravi irregolarità”, che possono giustificare la revoca dell’amministratore.

Non solo ma l’Amministratore é altresi obbligato a fornire, se richiesto dai creditori del Condominio, il nome dei singoli condomini morosi, superando su tale aspetto QUALSIVOGLIA QUESTIONE DI PRIVACY, ed anche in questo caso se non lo fa rischia di dover pagare delle somme.

Quest’informativa è peraltro diretta a tutelare i condomini in regola, ad esempio nel pagamento della ditta che ha fatto dei lavori.

Il creditore infatti deve prima tentare il recupero del credito contro i condomini morosi, e solo se non ci riesce potrà chiedere queste ulteriori somme a chi ha già pagato, per fortuna PERÒ solo nei limiti dei propri millesimi. 

IL CONDOMINO MOROSO é un danno per tutti gli altri, chi ha una casa di proprietà ha degli obblighi, non onorarli, non danneggia solo chi deve riscuotere…anzi, ma chi ha già pagato, forse a fatica, ma LO HA FATTO.

L’AMMINISTRATORE lo sa e deve tutelare TUTTI.

CHIAMATI ALL’EREDITA’

Chi sono?

SENZA TESTAMENTO:

SONO GLI EREDI LEGITTIMI, ovvero figli e coniuge (ANCHE SEPARATO).

Se una persona non é né sposata,  né ha figli, si passa ai genitori, fratelli e cosi via FINO AD ANDARE A CERCARE I PARENTI ENTRO sesto grado (in pratica fino ai figli dei cugini). 

CON TESTAMENTO

in questo caso, fermo la quota di legittima (cioè quella parte di eredità che deve essere per legge lasciata a moglie e figli) nel testamento, può essere lasciato di tutto…a chiunque…

ACCETTAZIONE EREDITÀ

TERMINE:

Il chiamato all’eredita’ ha DIECI ANNI DI TEMPO PER DECIDERE SE ACCETTARE O MENO, ma quando lo ha fatto l’effetto retroagisce al momento in cui la persona é deceduta. Ad esempio se c’erano debiti 10 anni prima…accettando l’eredità si dovranno comunque pagare.

ACCETTAZIONE TACITA

Tuttavia ci sono dei comportamenti che fanno accettare l’eredità in modo TACITO, ad esempio, pagare dei debiti, usare beni del deceduto…etc…in quel caso non sarà più possibile RINUNCIARE ALL’EREDITA’.

ACCETTAZIONE CON BENEFICIO D’INVENTARIO

Ci possono essere delle situazioni incerte..io vorrei accettare l’eredità, ma non conosco bene la situazione, non vorrei dover pagare DEBITI che fare?SI PUÒ ACCETTARE CON BENEFICIO D’INVENTARIO cioè fare prima un’elenco di tutti i beni, in modo che se poi vengono fuori debiti non li pago con soldi miei, ma solo con quelli della persona deceduta…anche se non bastano…MOLTO IMPORTANTE CHI É NEL POSSESSO DEI BENI deve fare linventario ENTRO TRE MESI e ha poi 40 GG per accettare.

L’INVENTARIO É COMUNQUE OBBLIGATORIO SEMPRE SE CI SONO MINORI O PERSONE INCAPACI.